Date et heure limite de candidature : le lundi 21 juillet 2025
Le présent cahier des charges a pour objectif de répondre aux dispositions des articles L.214-1 à L.214-3 et R.214-11 à R.214-16 du Code de l’urbanisme relatives au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1000 m².
La Ville de Marseille a la volonté de sauvegarder un artisanat et un commerce de proximité dans son hyper centre-ville, d’y favoriser le développement d’une offre diversifiée et de qualité et l’implantation de nouveaux concepts répondant aux attentes actuelles des résidents et des visiteurs.
Préambule
Par délibération n°17/1768/UAGP du 26 juin 2017, le conseil municipal de la Ville de Marseille a approuvé la mise en place d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et l’instauration à l’intérieur duquel est institué un droit de préemption par la Ville sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux et de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, institué par les articles L214-1 à L214-3 et R214-1 à R214-16 du Code de l’Urbanisme.
Afin d’accentuer son soutien au maintien des commerces dans le centre-ville et dans les noyaux villageois, par délibérations n°22/0277/VAT du 29 juin 2022 et n°22/0777/VAT du 16/12/2022, le conseil municipal a approuvé l’extension de ce périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et l’instauration d’un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial au sein dudit périmètre.
Par déclaration de cession d’un fonds de commerce, réceptionnée en mairie le 30 juin 2023, la Ville de Marseille a été informée par Maître Clémentine QUINTARD, avocate à Paris 75017, 222 Boulevard Pereire, mandataire des liquidateurs judiciaires de la société 1MONDE9, de la cession du fonds de commerce autorisée par l’ordonnance du juge-commissaire du Tribunal de commerce de Nanterre n°2023J00110 – 2023M02811 du 13 juin 2023.
Le fonds de commerce cédé avait pour activité la vente de chaussures sous enseigne « André » et le cessionnaire avait pour activité « commerce d’épicerie fine du monde et de décoration du monde ».
Afin de renforcer la diversité commerciale de proximité de ce pôle et d’améliorer l’attractivité économique du secteur « Canebière/Belsunce », il est nécessaire d’introduire de nouvelles activités commerciales permettant de générer une dynamique urbaine, de convivialité et d’animation économique et sociale du territoire et qui puissent répondre aux attentes et aux besoins des habitants.
L’objectif de la Ville de Marseille sur ce secteur est de maintenir et de renforcer la diversité commerciale de ce pôle afin de permettre le développement d’un commerce de proximité et d’améliorer l’attractivité économique en générant une dynamique urbaine, de convivialité et d’animation économique et sociale du territoire.
C’est pourquoi, par décision du 11 juillet 2023, la Ville de Marseille a décidé de préempter le fonds de commerce sis 45, la Canebière 13001 Marseille.
L’acte de cession est intervenu le 2 octobre 2023.
C’est en l’état que la Ville de Marseille décide de rétrocéder le bail commercial.
Le présent cahier des charges a été validé par délibération du Conseil Municipal de Marseille réuni en séance du 07 février 2025.
Conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur et notamment des articles
R 214-11 et suivants du Code de l’Urbanisme, la Ville de Marseille souhaite rétrocéder l’intégralité des droits liés au bail de ce local commercial lui appartenant selon le présent cahier des charges.
I - Présentation du bien à rétrocéder
I.1 - Situation du bien
Le local commercial se situe sur la Canebière, artère occupant une position centrale et emblématique dans le cœur de la ville et concentre les flux piétons les plus importants.
Situé dans la partie « Canebière/Noailles », le local fait l’angle avec le cours Belsunce et est desservi par :
- Le tram T2 : arrêt Canebière Capucins
- Le tram T3 : arrêt Cours Saint-Louis
- Le métro M1 : arrêt Vieux-Port
I.2 - Description du local
a – Situation sur plan cadastral
b – Description de l’environnement proche
Le bas de la Canebière, incluant le secteur Canebière/Belsunce est marqué par une offre importante de services (banque, agence de change, grands opérateurs de téléphonie) et des institutions telles que le Palais de la Bourse, l’Office du Tourisme et la Mairie des 1er et 7ème arrondissements.
Le cours Belsunce, quant à lui, propose aujourd’hui des commerces peu qualitatifs représentés principalement par une offre de restauration rapide.
Depuis le 2 décembre 2019, la portion basse de la Canebière a été entièrement piétonnisée et les travaux ont permis la création d’un vaste espace dédié aux piétons et à la déambulation.
La Canebière attire encore des enseignes et des commerces indépendants puisque se sont notamment installés Monop’, Naturalia, ou encore l’Artplexe (cinéma, exposition et restaurant) en haut de la Canebière.
Grâce à sa politique de préemption, la Ville de Marseille a permis notamment l’installation de la fromagerie Froumaï (au numéro 150), la sandwicherie Lemon (au numéro 132) et le Plan de A à Z (au numéro 117), tiers-lieu culinaire, solidaire et antigaspi conciliant lien social et environnement.
c – Description du bien
Le local désigné dans ce cahier des charges est situé à Marseille, Quartier Belsunce, 2 et 4 cours Belsunce, 45 La Canebière et 13 rue des Récolettes.
Le local commercial prend place sur 3 niveaux :
- 122,66 m² au sous-sol : la totalité du sous-sol à usage de réserves et de chaufferie ,
- 156,67 m² au rez-de-chaussée : un grand local à usage de magasin avec escalier menant au sous-sol et escalier menant au 1er étage et un petit bureau et dégagement avec sortie rue des Récolettes
- 149,96 m² au premier étage : un grand local à usage de magasin : ainsi décrit dans le règlement de copropriété, la demande pour une possibilité ERP sera à faire au besoin.
Le local se développe sur une surface totale de 429,29 m² dont une surface de vente des locaux loués de 156,67 m².
d - Informations sur l’état des locaux
Aucun travaux ne sont prévus par le bailleur, pour les 4 années à venir.
Les locaux se trouvent dans un bon état général, néanmoins, des travaux d’aménagement seront à envisager par le preneur.
I.3 – Description succincte du contrat de bail commercial rétrocédé :
Dans le cadre de la rétrocession, un nouveau bail triennal sera signé.
Celui-ci prévoit un loyer annuel de 100 000 € HT HC avec une progressivité de loyer négociable avec le bailleur.
Le dépôt de garantie sera égal à 3 mois de loyer HT HC.
Au regard de l’analyse de la santé financière de l’entreprise basée notamment sur les critères ci-dessous donnés à titre indicatif, le bailleur se réserve le droit d’ajouter une GAPD (Garantie A Première Demande) pouvant s’étendre jusqu’à un maximum de 12 mois de loyer :
- L’ancienneté de la structure
- Une situation nette positive sur les deux années analysées
- Un ratio loyer / chiffre d’affaires bas
- Des valeurs adéquates aux ratios
Le bailleur s’engage à accorder une franchise de 3 mois de loyer sous réserve de la réalisation de travaux d’aménagements par le locataire.
Concernant le bail actuellement en cours :
- Date de signature : 29 juillet 2013
- Date de signature du dernier avenant : 2 juillet 2021
- Loyer : 106 559,34 € HT-HC annuel et indexation suivant l’indice ILC du 1er octobre 2022
- Dépôt de garantie : 26 639,84 €
- Cession : Le Preneur ne pourra apporter ni céder son seul droit au bail sans l’accord préalable et écrit du bailleur
- Destination actuelle : Exclusivement destinée à l’activité principale de chaussures, maroquinerie et à l’activité accessoire de prêt-à-porter bijouterie fantaisie
- Durée du bail : 13 années entières et constitutives qui a commencé à courir le 30 juillet 2013 pour se terminer 31 décembre 2026
II - conditions de rétrocession du droit au bail
II.1 - Valeur de la vente
La valeur de la vente sera égale à 50 000 € .
En cas de déspécialisation, aucune indemnité ne sera réclamée au preneur.
II.2 - Activités recherchées et exclues
Le local, objet de la rétrocession, est destiné à accueillir une activité de nature à contribuer à l’animation et à la diversification commerciale du secteur.
La Ville de Marseille étudiera en priorité les activités de commerce commerce culturel et/ou artisanal, une activité liée à l'équipement de la personne (exemples : accessoires, cosmétiques naturels...), une activité liée à l'équipement de la maison (exemple : décoration...), un commerce spécialisé non alimentaire (exemples : fleuriste, mercerie, photographe...), ou encore une activité commerciale liée à du loisir, et d’une manière générale une activité valorisant une offre alternative de commerce de qualité.
Pour qu’elles soient étudiées, les activités doivent remplir les conditions énumérées ci-dessous et la Ville de Marseille se réserve le droit de s’assurer du sérieux et de la qualité du projet. Le repreneur devra donc proposer une activité :
- permettant d’apporter une réelle plus-value au potentiel commercial du secteur ;
- pertinente et cohérente avec la vocation du secteur décrite au paragraphe I du cahier des charges de rétrocession ;
- attractive et permettant d’attirer un large flux de clientèle ;
- sélectionnant des produits de qualité et pouvant utiliser la production locale/circuits courts.
Dans ce cadre et afin d’éviter la surreprésentation de certaines typologies commerciales, les offres suivantes ne seront pas étudiées :
► Activités financières et d’Assurances et activités immobilières :
- Banques,
- Agences de change et de transfert d’argent,
- Assurances,
- Agences immobilières.
► Activités de commerces de détails ci-dessous :
- Téléphonie,
- Hi-fi/électroménager,
- Cigarettes électroniques et vente de CBD,
- Bureaux de tabac,
- Supérettes, alimentations générales et supermarchés, bazar et déstockage,
- Pharmacie.
► Activités pour la santé humaine :
- Cabinets médicaux et dentaires,
- Laboratoires d’analyse
► Activités de services de restauration et de débits de boissons.
Et plus généralement, tous commerces contraires aux bonnes mœurs et à la santé publique.
L’activité du repreneur deviendra la destination autorisée par le nouveau contrat de bail, à l’exclusion de toutes autres.
II.3 - Travaux à la charge du repreneur et à la charge de la Ville de Marseille
Les lieux seront pris dans leur état au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger de la Ville de Marseille , ni du bailleur : aucune remise en état, aucune réparation ou réfection, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet et sans pouvoir exercer aucun recours pour vice de construction, dégradation, voirie, insalubrité, humidité, infiltrations et même pour toutes autres causes quelconques intéressant l’état des locaux et même en cas de vice caché ou de force majeure, sauf en application de l’article 606 du Code Civil.
Le repreneur supportera tous les inconvénients en résultant et effectuera à ses frais toutes les transformations, réparations et aménagements nécessaires à son activité.
Il aura à sa charge l’ensemble des travaux d’aménagement et de restructuration du local tous corps d’état, en fonction de son projet.
Le repreneur réalisera les travaux de transformation, de réhabilitation et les aménagements des locaux dédiés à son activité.
Le repreneur supportera à ses frais toutes les réparations et aménagements nécessaires à son activité, y compris les travaux de mise aux normes notamment d’accessibilité et de sécurité, conformément à réglementation des Établissements Recevant du Public.
Il est rappelé que tout changement en façade est obligatoirement soumis à une autorisation préalable déposée à la Direction de l’urbanisme en Mairie. A ce titre, le repreneur attirera sa vigilance sur l’intervention de l’architecte des bâtiments de France dans la procédure et des conséquences sur les délais d’instruction. Dans le cas du non-respect de cette procédure et en application de l’alinéa 1 de l’article L.214-2 du code de l’urbanisme, la Ville de Marseille se réserve le droit d’exiger la restitution des locaux sans compensation dans les conditions prévues au titre du paragraphe « engagement du repreneur ». Par ailleurs la Ville de MARSEILLE sera en droit de réclamer au repreneur tous les frais liés à l’éventuelle remise en état des locaux.
II.4 - Engagement du repreneur
Les candidats sont informés que le repreneur fera son affaire exclusive de porter son projet. En aucun cas la Ville de Marseille ne pourra être tenue responsable d’un refus opposé ou des contraintes administratives.
Le repreneur s’engage à respecter le code de l’urbanisme, de l’environnement et de la construction dans le cadre de la réalisation de travaux, lesquels seront préalablement autorisés par le bailleur.
Il s’engage donc à déposer de ses seules initiative et autorité toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de son projet (Déclaration Préalable de travaux, Autorisation de Travaux, demande d’enseigne…).
À cet effet, le repreneur visitera les locaux afin de pouvoir envisager leur transformation.
À ce titre, le repreneur devra s’engager expressément envers la Ville de MARSEILLE à :
- Respecter de bonne foi l’objectif poursuivi par la Ville de Marseille et le présent cahier des charges approuvé par le Conseil Municipal ;
- Déployer tous ses meilleurs efforts afin de développer son activité et constituer une clientèle, conformément au projet commercial pour lequel il a été choisi par la Ville de Marseille ;
- Exploiter personnellement l’activité pour laquelle il a été sélectionné dans les locaux pour une durée minimum de deux (2) ans ou, à défaut en avertir la Ville de Marseille ;
- Communiquer sur le fait que la Ville de Marseille ait consenti à la rétrocession du local à son profit, en permettant à la Ville de Marseille notamment d’être représentée lors de l’inauguration du commerce ;
- Ne pas résilier son droit au bail avant un délai de deux (2) ans à compter de la rétrocession définitive ou, à défaut en avertir de la Ville de Marseille.
- À défaut du respect de ces engagements et après mise en demeure restée infructueuse, la Ville de Marseille pourra résilier l’opération de rétrocession et /ou réclamer une indemnité.
II.5 – Intervention du bailleur à l’acte
En application de l’article R 214.12 du Code de l’urbanisme, il est rappelé que lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, la rétrocession est subordonnée à l’accord préalable du bailleur qui recevra notification du choix du repreneur par lettre recommandée avec avis de réception et devra faire connaître son accord dans un délai de deux mois.
À noter qu’en cas de désaccord du bailleur, celui-ci devra saisir la juridiction compétente en vue de faire valider par l’autorité judiciaire son opposition à la rétrocession.
La procédure de rétrocession est alors suspendue soit jusqu’à accord tacite ou exprès du bailleur, soit, le cas échéant, pendant la durée de la procédure jusqu’à l'intervention d'une décision juridictionnelle devenue définitive.
Une fois l’accord du bailleur obtenu, la rétrocession sera soumise à la validation du Conseil Municipal (article R214-14 du Code de l’Urbanisme).
Il est prévu que le bailleur soit appelé à concourir à l’acte définitif de rétrocession.
II.6 - Frais d’acte
Les frais d’acte de cession du droit au bail et tous frais subséquents, y compris la rédaction du contrat de bail aux conditions susvisées et à jour des dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014 sont à la charge de l’acquéreur du droit au bail.
II.7 - Disponibilité et état des lieux
La date fixant la disponibilité des lieux résultera d’un commun accord entre la Ville de Marseille et le repreneur. Un état des lieux sera effectué lors de la prise de possession des lieux par le repreneur avec une personne représentant la Ville de Marseille et le bailleur.
III - Dossiers de candidature et conditions de participation à la consultation
III.1 - Contenu du dossier de consultation
Le dossier de consultation comprend :
- la délibération approuvant le présent cahier des charges de rétrocession ;
- le présent cahier des charges de rétrocession.
III.2 - Conditions de visite des lieux
Les visites du local commercial seront effectuées sur rendez-vous sollicité auprès de :
Direction Économie Tourisme Emploi Commerce Enseignement Supérieur
Service Commerce et Artisanat
Tel. : 04 91 55 30 03
Email. : service-commerce@marseille.fr
Les candidats et toutes personnes intéressées qui souhaitent soumettre leur candidature ont l’obligation de visiter au moins une fois le local. Cette obligation est une condition de recevabilité de leur offre de projet.
III.3 - Contenu du dossier de candidature
a) Dispositions générales
Les personnes physiques ou morales qui entendent acquérir ce bail commercial devront notifier leur proposition d’acquérir le bail commercial en joignant à leur proposition de prix, un dossier de candidature, comportant obligatoirement les pièces listées ci-après.
L’envoi du dossier de candidature se fait à la fois :
- Par email à l’adresse suivante : service-commerce@marseille.fr
Et - Par courrier en recommandé avec accusé de réception ou par dépôt contre récépissé à l’adresse indiquée au III.4. La version papier du dossier est à remettre en deux exemplaires.
La date prise en compte est celle de la réception du RAR ou du récépissé.
En cas de différence de date, celle du dépôt papier prévaut.
La réception des dossiers que ce soit par e-mail ou par courrier, se fait avant la date de clôture. Seule la date de réception compte. Il est donc fortement recommandé aux candidats de prévoir un temps suffisant pour l’acheminement du dossier papier.
En cas de retard ou d’absence d’un des deux envois, la candidature est considérée comme irrecevable.
b) Pièces du dossier de candidature :
► b.1 – Pièces administratives et financières
- Le présent appel à candidature signé et paraphé ;
- La copie d’une pièce d’identité du gérant (carte nationale d’identité, carte de séjour ou passeport) et des signataires du bail si ils sont plusieurs.
- Pour les sociétés existantes ou en cours de création :
- L’extrait KBIS de moins de 3 mois de la société ;
- Les statuts à jour ;
- L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers ou lorsque la société est établie dans un autre état membre de l’Union Européenne d’un titre équivalent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou d’artisan ;
- La copie de l’ensemble des décisions prises et jugements prononcés dans le cadre d’une procédure collective, si le candidat est en redressement judiciaire avec, le cas échéant, en cas de suivi d’un plan de continuation approuvé par le Tribunal de Commerce, une attestation du juge commissaire au plan confirmant le bon respect des modalités du plan de remboursement ;
- Pour les entreprises de plus de trois ans : les trois derniers bilans certifiés de l’entreprise (la liasse fiscale, le bilan et compte de résultats détaillés et annexes) ;
- Pour les entreprises de moins de trois ans : les derniers bilans certifiés de l’entreprise (la liasse fiscale, le bilan et compte de résultats détaillés et annexes).
► b.2 – Dossier de présentation du projet
Le dossier de présentation devra comprendre :
→ une approche commerciale :
- présentation détaillée du projet, description de l'activité, périodes et horaires d’ouverture, intégration dans le tissu commercial marseillais, objectifs face aux concurrents, typologie de la clientèle, attraction de nouveaux clients, gamme de prix, la sélection des fournisseurs et des circuits d’approvisionnement, le catalogue des produits envisagés ;
- projet d’aménagement intérieur, visuels des aménagements extérieurs (enseignes, devantures) et intérieurs du local, moodboard ;
- une note détaillée sur les travaux envisagés ;
→ une approche financière et économique : plan de financement dans la mesure du possible certifié par un expert comptable, budget et bilan prévisionnel des 3 premières années.
→ une approche humaine : CV et lettre de motivation du candidat et constitution de l’équipe avec le profil des personnes recherchées.
Tout dossier incomplet sera écarté.
III.4 - Délai de dépôt des dossiers de candidature
Le dossier de candidature (en deux exemplaires en version papier) devra être reçu, par lettre RAR, sous enveloppe cachetée portant la mention :
« Candidature bail commercial - NE PAS OUVRIR » au plus tard le lundi 21 juillet 2025 à 16h00 à l’adresse suivante :
Ville de Marseille
Direction Économie Tourisme Emploi Commerce Enseignement Supérieur
Service Commerce et Artisanat
40, rue Fauchier - Bâtiment C - 13233 Marseille Cedex 20
Le dossier de candidature (en version numérique) devra être reçu par e-mail, avec accusé de réception, portant la mention en objet :
« Candidature bail commercial » au plus tard, le 21 juillet 2025
à l’adresse suivante : service-commerce@marseille.fr
IV - Modalités d'examen et de jugement des candidatures
IV.1 - Vérification des candidatures
Avant de procéder à l’examen des candidatures, la complétude du dossier sera vérifiée.
S’il est constaté que certaines pièces listées dans le dossier de candidature sont manquantes ou incomplètes, il pourra être demandé à tous les candidats concernés de produire ou compléter ces pièces dans un délai de 15 jours. L’ensemble des candidats sera informé de la possibilité qui leur est donnée de compléter leur candidature dans le même délai.
IV.2 - Analyse des projets des candidats
Les projets des candidats décrits dans leurs dossiers seront analysés selon les critères suivants :
Qualité du projet commercial : 40 points
- Adéquation entre le projet et sa capacité à répondre aux besoins du quartier et à participer à l’animation du secteur ;
- Pertinence du concept proposé et complémentarité/diversité de l’offre avec les activités déjà implantées dans le quartier ;
- Qualité des aménagements intérieurs et extérieurs ;
- Intégration d’une dimension environnementale.
Viabilité économique du projet : 40 points
- Faisabilité économique et financière du projet ;
- Cohérence de l’équipe dédiée au projet.
Profil du candidat : 20 points
- Expérience professionnelle du candidat ;
- Motivation du candidat.
Les candidats dont les projets étudiés obtiendront une note supérieure à 50/100 seront auditionnés.
L’audition des candidats aura lieu le mardi 29 juillet 2025.
La Ville de Marseille choisira l’offre et le projet répondant au mieux aux critères énumérés dans le présent cahier des charges.
IV.3 - Désignation du repreneur
Conformément aux dispositions de l’article R.214-14 du code de l’urbanisme, le Conseil Municipal délibérera pour autoriser la rétrocession, en indiquant les conditions de la rétrocession et les raisons du choix du repreneur.
Dans le mois suivant la signature de l’acte de rétrocession, le Maire procédera à l’affichage en Mairie pendant une durée de 15 jours, d’un avis comportant la désignation sommaire du bail, le nom et la qualité du repreneur, ainsi que les conditions financières de l’opération conformément aux dispositions de l’article R.214-15 précité.
Il est précisé aux candidats qu’en application des articles L.214-2 et R.214-13 du code de l’urbanisme, la rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur qui se voit notifié par la Ville le projet d’acte de rétrocession accompagné du cahier des charges. Cet accord figurera dans l'acte de rétrocession.
Si le bailleur entend s'opposer au projet de rétrocession, il saisit, selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de Marseille pour faire valider son opposition à la rétrocession. La signature de l’acte de rétrocession et la cession ne peuvent intervenir avant le terme de cette procédure, sauf accord exprès du bailleur. A défaut d'avoir notifié à la Ville de Marseille, dans le délai de deux mois suivant la réception du projet d'acte, la saisine motivée de la juridiction, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la rétrocession.
Caducité de l’engagement des candidats : sauf abandon de la procédure par la Ville de Marseille, les candidats sont tenus à leurs engagements jusqu’à la décision d’attribution devenue définitive de la Ville de Marseille sur le choix du candidat. A ce titre, les candidats sont informés que leur offre tient, le cas échéant, durant toute la durée du recours du bailleur.
IV.4 - Abandon de la procédure
En cas d’appel à candidature infructueux, la Ville de Marseille se réserve la possibilité de classer sans suite le présent appel à candidatures, ou de procéder à la publication d’un nouvel avis de rétrocession, de procéder à de nouvelles visites du local et d’accepter des dossiers de candidatures à des dates postérieures à celles indiquées ci-dessus.
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