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Modifications de l'usage d'un local d'habitation

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Logement-Urbanisme
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Modifications de l'usage d'un local d'habitation

Dans un souci de protéger le logement des Marseillaises et des Marseillais, la Ville de Marseille, sur le fondement du code de la construction et de l’habitation et le code de l’urbanisme, veille au maintien des surfaces habitables pour l’accueil pérenne des ménages, en conservant l’équilibre entre habitat et activités professionnelles, et en régulant le développement de l’offre touristique de meublés.

Avant d’exercer une activité professionnelle dans votre domicile ou de louer votre résidence à des touristes de passage, pensez à vérifier quel type d’autorisation ce changement peut nécessiter.

 

 

Les dispositions prises par la municipalité
pour réguler les meublés de tourisme

  • 2021 : La possibilité de louer hors résidence principale sans compenser est réduite à 1 seul logement (contre 5 précédemment) et pour 4 ans (contre 6 ans précédemment). La demande de changement d’usage pour toute location d’un meublé de tourisme hors résidence principale devient obligatoire  
  • 2023 : création d’une brigade de contrôle dédiée aux annonces frauduleuses sur les plateformes ou n’ayant pas respecté le règlement en vigueur.
  • 2024 : libération de l’espace public des boîtes à clés.
  • 2025 : la possibilité de louer hors résidence principale est soumise à compensation dès le premier logement. 
  • 2025 : limitation de la location des résidences principales à des touristes à 90 jours par an.

 

 

Un renforcement des contrôles depuis 2023

Un observatoire a été créé pour suivre l'évolution du phénomène. Il a permis de constater que : 

  • Près de 13 000 logements sont loués en location saisonnière à Marseille, représentant une augmentation de 23 % par an.
  • 80 % des 800 demandes d’autorisation de changement d'usage sont refusées, contre 4 % en 2020. 6 220 logements sont estimés non en règle.

L'action de la municipalité s’est donc portée sur la régulation des meublés de tourisme, afin que la transformation des logements en location touristique n’empêche plus les Marseillaises et les Marseillais de se loger à l'année. 

  • Une brigade de contrôle est créée, avec des premiers contrôles effectués à Noailles et dans le Panier.
  • Des courriers de mise en demeure sont régulièrement envoyés aux propriétaires identifiés comme en infraction.
  • Des dossiers sont constitués en vue de poursuites judiciaires.
  • Des opérations de dépose des boîtes à clés illégalement placées sur le mobilier urbain sont menées.

 

De nouvelles mesures adoptées en 2025 pour réguler le marché des meublés touristiques

Une compensation exigée dès le premier logement 

Pour réguler l'offre de meublés de tourisme, une actualisation de la réglementation concernant les autorisations de changement d’usage d'un local d'habitation a été a été demandée par le conseil municipal le 12 décembre 2024 et adoptée par le conseil métropolitain le 27 février 2025.

Le nouveau règlement, qui entre en vigueur le 29 avril 2025 n’autorise plus la location d’un meublé de tourisme en dehors de la résidence principale du loueur sans compensation. Cette compensation consiste en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation.
Exemple : transformer un local commercial existant en un nouveau logement en location longue durée pourra compenser la disparition du local d'habitation transformé en meublé de tourisme.
 

Une durée limitée de location 

Le 25 avril 2025,par délibération; la Ville de Marseille  abaisse de 120 à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes. En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé, une amende civile de 10 000 euros sera encourue par le loueur.

 

Louer un meublé de tourisme

Location de la résidence principale

Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire pour louer à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile dès lors que la location n’excède pas 120 jours par an (90 jours en 2026) au total et 90 jours continus pour un même locataire.

Attention :

  • La location d’un meublé de tourisme, même en résidence principale, reste soumise à déclaration obligatoire. Retrouvez toutes les formalités sur : taxedesejour.marseille.fr
  • La Ville de Marseille peut vous adresser sur le fondement de l’article L324-2-1 du code du tourisme une demande de décompte de nuitée pour l’année qui précède, vous aurez un mois pour y répondre. L’absence de réponse est passible d’amende civile de 5 000€.
  • Vous devez également vérifier la compatibilité de cet usage avec le règlement de votre copropriété. 
     
Autre situation 

Hors résidence principale du loueur, toute location d’un local à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, est soumise, dès le 1er jour, à une autorisation de changement d’usage. 
Cette autorisation ne sera délivrée que sous réserve de compensation dans les conditions fixées par le règlement de changement d’usage, et notamment ses articles 4 à 7.

Attention ;

  • La location d’un meublé de tourisme, même en résidence principale, reste soumise à déclaration obligatoire. Retrouvez toutes les formalités sur : taxedesejour.marseille.fr.
  • Vous devez vérifier la compatibilité de cet usage avec le règlement de votre copropriété.
  • Toute personne qui loue un local d’habitation à la journée, à la semaine ou au mois sans autorisation de changement d’usage s’expose au prononcé, en procédure accélérée, d’une amende civile de 100 000 € par local (L651-2 du code de la construction et de l'habitation).
     

 

Comment compenser ?

Le régime de la compensation est fixé par les articles 6 et 7 du règlement de changement d’usage qui prévoient que les locaux proposés en compensation doivent :: 

  • être transformés de façon concomitante à la demande d’autorisation de changement d’usage conformément à l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation ;
  • être de qualité et de surface équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage. (article 6b du règlement de changement d’usage, voir  Annexe 2 – comparatif des locaux ) ;
  • être situés dans des périmètres définis (article 6d du règlement) pour les locaux en compensation d'un meublé de tourisme. 

 

Attention : 

  • Ne seront pas autorisés les changements d’usage pour des meublés de tourisme ne présentant pas ou plus un diagnostic de performance énergétique tel qu’exigé par l’article L. 324-2-2 du code du tourisme, dont le niveau, au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH, doit être compris entre les classes A et E. 
  • Rappel : Les changements d’usage sont autorisés sous réserve des des droits des tiers et notamment  de la copropriété, c’est pourquoi l'autorisation de changement d'usage ne peut être demandée que si le changement d'usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété. Le demandeur en atteste par la production d'une déclaration sur l'honneur. 

 

 

Transformer temporairement, tout ou partie d’une habitation en local professionnel ou commercial 

Cette démarche n'est pas soumise à compensation

Pour exercer une activité dans une partie de sa résidence principale 

Dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose pas et que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété, l’autorisation de changement d’usage n’est pas toujours nécessaire (article 11 du règlement de changement d’usage)

Est ainsi possible sans autorisation préalable :

  • l’exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises conformément à l’article L.631-7-3 du CCH.
  • l’exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local d'habitation situé au rez-de-chaussée, pourvu que l'activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti conformément à l’article L.631-7-4 du CCH.

Dans les autres cas d’usage mixte une autorisation de changement d’usage sans compensation peut être accordée.

! Attention, les meublés de tourisme n’entrent pas dans cette catégorie.

Nécessitent une autorisation de changement d’usage l'exercice, dans une partie inférieure à 50 % de la surface totale du local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, d’une activité professionnelle, y compris commerciale, qui entraîne la réception de clientèle ou marchandise (article 9 du règlement de changement d’usage). 

 

Pour transformer l'intégralité d'un local d’habitation en local professionnel pendant la durée de son activité

Une autorisation de changement d’usage temporaire et personnelle peut être délivrée sans compensation pour la durée de l’activité de son bénéficiaire. Les conditions de délivrance de l’autorisation varient selon la profession et la situation du local dans la construction (article 8 du règlement de changement d’usage). 

 Pour un local situé en rez-de-chaussée de la construction :

  • en vue d’y exercer une activité professionnelle, y compris commerciale, liée aux besoins de la population résidente ;
  • en vue d’étendre une activité professionnelle ou commerciale installée en rez-de-chaussée dans un local jouxtant son local actuel en exploitation depuis au moins deux ans.
     

Pour un local situé au premier ou deuxième étage d’une construction

  • uniquement lorsque l’autorisation de changement d’usage est demandée par une personne physique en vue d’y exercer une profession libérale réglementée. 

Indépendamment de la situation du local dans la construction

  • en vue de perpétuer l’exercice d’une profession libérale réglementée précédemment autorisée et ayant fait perdre l’habitabilité de ce local ;
  • en vue d’exercer une mission d’intérêt général ou d’intérêt collectif ;
  • en vue de la création ou de l’extension d’un hôtel étoilé ou d’une auberge collective classée.

 

Pour transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel (hors meublés de tourisme)

Cette démarche est soumise à compensation

Comment compenser ? (hors meublés)

Le régime de la compensation est fixé par les articles 6 et 7 du règlement de changement d’usage qui prévoient que les locaux proposés en compensation doivent : 

  • être transformés de façon concomitante à la demande d’autorisation de changement d’usage conformément à l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation.
  • de qualité et de surface équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage (article 6b du règlement de changement d’usage et l’annexe 2 – comparatif des locaux ).

 

Rappel : 

  • Les changements d’usage sont autorisés sous réserve des droits des tiers et notamment  de la copropriété, c’est pourquoi l'autorisation de changement d'usage ne peut être demandée que si le changement d'usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété. Le demandeur en atteste par la production d'une déclaration sur l'honneur. 

 

En téléchargement

Consulter le règlement
 

Procédure avec compensation 

Procédure sans compensation 

Dans les 2 cas

 

Textes de référence

 

Autorisation de changement d'usage

Déposer ou envoyer par courrier votre dossier à l’adresse suivante  :

Guichet unique
Service des Autorisations d'urbanisme
38-40, rue Fauchier (rez-de-chaussée)
13233 Marseille Cedex 20

Vous pouvez vous renseigner sur votre dossier, en mentionnant votre numéro d’autorisation, en écrivant à l’adresse suivante : autorisationchangementusage@marseille.fr

 

Pour aller plus loin

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